Etablissements recevant du public (ERP)

Le bail professionnel est un contrat de location qui porte sur des locaux dans lesquels le locataire exerce une activité libérale réglementée (experts-comptables, médecins, vétérinaires, architectes, avocats, etc.) ou non réglementée (conseils en gestion, consultants, etc.).

Le contrat de bail professionnel doit obligatoirement être écrit. Il peut être rédigé par les parties elles-mêmes, par un notaire ou un avocat. Si ce bail est conclu pour une durée supérieure à 12 ans, il doit être obligatoirement rédigé par un notaire.

Lorsque le propriétaire des locaux et le locataire (qui est obligatoirement un professionnel libéral) sont d’accord, ils peuvent placer volontairement le contrat de bail professionnel sous le régime du bail commercial. Dans ce cas, ce sont toutes les règles du bail commercial qui s’appliquent : durée du bail de 9 ans, versement d’une indemnité d’éviction par le propriétaire en cas non-renouvellement, etc.).

La durée du bail professionnel est fixée à 6 ans minimum.

Au terme de ce délai de 6 ans, le bail professionnel est automatiquement prolongé pour la même durée : on dit qu’il est tacitement reconduit .

Le contenu du bail professionnel est librement déterminé par les parties. Il comporte habituellement les éléments suivants :

• Informations sur l’identité des parties

• Description du local et, dans certains cas, des locaux annexes

• Durée du bail qui est de 6 ans au minimum

• Montant du loyer, conditions de paiement et de révision du loyer

• Répartition des charges

• Dépôt de garantie

• Obligations respectives de chaque partie (paiement du loyer et local libre)

Le propriétaire (bailleur) doit annexer au contrat de location les 2 diagnostics suivants :

• Diagnostic de performance énergétique (DPE)

• État des risques naturels, miniers et technologiques (ERNMT)

Un état des lieux à l’entrée et à la sortie du locataire doit être établi de l’une des façons suivantes :

• Par le propriétaire et le locataire, à l’amiable, et de façon contradictoire, c’est-à-dire que chaque partie est en mesure d’exposer son point de vue.

• Par un commissaire de justice, à l’initiative du propriétaire ou du locataire. Les frais sont partagés par moitié entre le locataire et le propriétaire.

L’état des lieux doit être joint au contrat de location ou conservé par chacune des parties.

Si un état des lieux n’est pas établi, le locataire est présumé avoir reçu les locaux en bon état de réparations locatives. Il s’agit de l’entretien courant et des petites réparations à la charge du locataire pendant toute la durée du bail (par exemple : entretien des plafonds, murs et cloisons du local, des joints des canalisations d’eau, etc.).

Le montant du loyer est librement fixé par les parties. Ses modalités de paiement (mensuel, trimestriel, en début ou fin de terme) sont précisées dans le contrat de bail professionnel.

La révision du loyer n’est pas imposée par la loi mais le contrat peut prévoir une révision en fonction d’un indice : par exemple, l’indice des loyers d’activités tertiaires  (ILAT ) ou l’indice du coût de la construction  (ICC) .

Si rien n’est précisé dans le contrat de bail, le montant du loyer reste le même pendant toute la durée du bail.

Le versement d’un dépôt de garantie n’est pas obligatoire, mais le contrat de bail peut prévoir que le locataire doit en verser un. Dans ce cas, son montant est librement fixé par les parties.

Cette somme est remboursée au locataire quand il quitte les lieux s’il a rempli toutes ses obligations (par exemple, paiement du loyer ou de certaines réparations).

La répartition des charges, impôts et taxes entre le propriétaire et le locataire est librement définie dans le contrat.

Lorsque le contrat ne précise pas la répartition des charges, c’est le propriétaire qui doit payer les impôts fonciers et les frais d’assurance de l’immeuble.

Très souvent, le bail prévoit que les gros travaux sont à la charge du propriétaire.

Dans le bail professionnel, le propriétaire est engagé obligatoirement pendant 6 ans. Après ce délai, il peut prévenir le locataire de son intention de ne pas renouveler le contrat. Il doit alors respecter un préavis de 6 mois.

De son côté, le locataire peut rompre le contrat à tout moment. Il doit alors notifier au propriétaire son intention de quitter les locaux en respectant un délai de préavis de 6 mois.

Ces notifications doivent être effectuées :

• Soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception

• Soit par acte d’un commissaire de justice (anciennement acte d’huissier de justice).

Le locataire peut sous-louer son bail, sauf si le contrat de bail l’interdit. Il doit en informer le propriétaire.

Le locataire principal demeure responsable envers le propriétaire. Il doit s’assurer que le contrat de bail est bien respecté par le sous-locataire et que ce dernier paie effectivement les loyers au propriétaire.

Le locataire peut également céder librement son bail professionnel sauf si le contrat de bail l’interdit.

Le bail peut prévoir des conditions particulières pour la cession du bail professionnel : par exemple, l’accord préalable du successeur du locataire par le bailleur ou la rédaction d’un acte notarié).

Le locataire doit alors informer le propriétaire de la cession du bail professionnel.